蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（一）

看似完美的籌劃方案可能蘊(yùn)含著補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)

近兩年我國(guó)主要稅收政策都發(fā)生了重大變化，如企業(yè)所得稅、增值稅、消費(fèi)稅營(yíng)業(yè)稅等。面對(duì)紛繁復(fù)雜的政策、法規(guī)的更迭，使得稅收籌劃存在較大空間。各種籌劃方案也應(yīng)運(yùn)而生。企業(yè)應(yīng)用籌劃來(lái)減少稅收成本的現(xiàn)象越來(lái)越多。

這些年流行一些稅務(wù)規(guī)劃或稅收籌劃方案，覺(jué)得看似完美，但企業(yè)實(shí)際應(yīng)用，或是沒(méi)有可操作性，或是存在巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)。以下對(duì)這些籌劃理論或方法，從稅務(wù)管理實(shí)際操作的角度分析一下，可能會(huì)顛覆一些籌劃思想，但可以讓大家多一份選擇。

案例分析一、招商引資企業(yè)不得與政府簽署涉及到稅收優(yōu)惠的條款問(wèn)題

有一種觀點(diǎn)是：“凡稅法頒布的稅收優(yōu)惠，無(wú)須通過(guò)協(xié)議加以約定；凡與稅法相抵觸的稅收優(yōu)惠，即使簽署也無(wú)法履行”。

舉的案例是：山東一公司在內(nèi)蒙投資，與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)議約定2免3減半的優(yōu)惠。企業(yè)完成建設(shè)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)后稅務(wù)籌劃案例，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求申報(bào)當(dāng)年所得稅。

分析：該案例企業(yè)籌劃失敗原因不是與政府簽協(xié)議的錯(cuò)，

原因一是：協(xié)議內(nèi)容涉及了中央級(jí)次的稅收。如所得稅、增值稅、消費(fèi)稅。

原因二是：地方政府沒(méi)有支持企業(yè)或與稅務(wù)機(jī)關(guān)相處不睦。

現(xiàn)實(shí)的案例是：

一新工業(yè)區(qū)招商，當(dāng)?shù)卣c第一批簽訂投資協(xié)議的企業(yè)簽訂了“在企業(yè)正式生產(chǎn)前免收與土地有關(guān)的各種稅費(fèi)”的條款。企業(yè)入駐，開(kāi)工建設(shè)，地稅局要求申報(bào)土地使用稅，企業(yè)拿出協(xié)議，經(jīng)地方政府協(xié)調(diào)，土地使用稅沒(méi)有征收了。營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、契稅也是屬于此類(lèi)。

政府與招商引資企業(yè)簽署涉及稅收優(yōu)惠條款是不太符合現(xiàn)行法律，但中國(guó)現(xiàn)實(shí)往往是土政策可以變通法律。除中央級(jí)次的稅收外，其它稅收的減免，地方政府還是有變通余地的。

雖然國(guó)稅是中直，地稅是省直，但地方政府在稅收方面的仍有很大話(huà)語(yǔ)權(quán)。

建議：能與政府簽署涉及到稅收優(yōu)惠的條款，就盡可能多地簽署。但事后不必太較真。

企業(yè)能得到的利益：

1，有上方寶劍，可理直氣壯與稅局理論，關(guān)鍵時(shí)刻還可要求政府出面協(xié)調(diào)關(guān)系。

2，即使沒(méi)有得到稅收優(yōu)惠，也是政府欠企業(yè)的人情，政府總要在其它地方讓步的。

蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（二）

案例分析二：改變租賃人規(guī)避房產(chǎn)租賃房產(chǎn)稅籌劃方案

案例：A公司房產(chǎn)100萬(wàn)元租賃給B公司，B公司120萬(wàn)元轉(zhuǎn)租C公司。

A公司按100萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；B公司按120萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

改變一下：A公司委托B公司100萬(wàn)元租給C公司，付B公司20萬(wàn)元中介費(fèi)：A公司按100萬(wàn)元繳房產(chǎn)稅、按100萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅；B公司按20萬(wàn)元繳營(yíng)業(yè)稅。

再改變一下：C公司委托B公司100萬(wàn)元承租A公司房產(chǎn)，付20萬(wàn)元中介費(fèi)給B公司。

（其實(shí)，上述方案都存在付給B公司的20萬(wàn)元中介費(fèi)超過(guò)傭金扣除限額，所得稅需要納稅調(diào)整的問(wèn)題）

分析：現(xiàn)實(shí)操作可能性有多大呢？

現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)中，ABC三方很難達(dá)成這樣的共識(shí)。方案二A如知道120萬(wàn)租C，哪里用得著B(niǎo)。稅局實(shí)際調(diào)查C的房屋費(fèi)用支出，也可能認(rèn)定為轉(zhuǎn)租行為。況且A收款，要開(kāi)發(fā)票給C，A收入和稅費(fèi)支出不變，還要承擔(dān)稅收風(fēng)險(xiǎn)，哪有動(dòng)力改變經(jīng)營(yíng)方式？

這樣復(fù)雜的籌劃都不如轉(zhuǎn)租簡(jiǎn)單實(shí)用。轉(zhuǎn)租不征房產(chǎn)稅。

有方案是老公A以10萬(wàn)元租與老婆B，B再以110萬(wàn)元租與實(shí)際使用者C。A和B一家共納稅：營(yíng)業(yè)稅（10+110）*5%，房產(chǎn)稅10*12%。（呵呵，搞笑而已，更沒(méi)操作性）

房產(chǎn)稅，特別是出租的房產(chǎn)稅，是地稅部門(mén)非常糾結(jié)的業(yè)務(wù)，避稅手段多，人情稅多，社會(huì)關(guān)注度多。經(jīng)過(guò)多年博弈，很多地區(qū)出臺(tái)了最低租金標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行核定征收，具體做法是：如申報(bào)的房產(chǎn)稅高于本街、路核定的單位面積房產(chǎn)稅最低標(biāo)準(zhǔn)，按申報(bào)數(shù)繳納；如低于最低標(biāo)準(zhǔn)，按最你標(biāo)準(zhǔn)繳納。

稅局：難于管理，一核了之。

籌劃：縱有萬(wàn)種方案，更與何人說(shuō)。

視野網(wǎng)友說(shuō)：核定權(quán)并無(wú)公開(kāi)的、可操作的程序和標(biāo)準(zhǔn)，是稅收法定憲政原則下的修正原則。

蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（三）

籌劃案例三：拆分房產(chǎn)出租內(nèi)容規(guī)避房產(chǎn)稅案

甲公司將一棟閑置的廠房租賃給乙公司，約定租金1000萬(wàn)元。根據(jù)房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)需申報(bào)繳納房產(chǎn)稅120萬(wàn)元。

籌劃：該1000萬(wàn)租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成：房屋租金；場(chǎng)地使用費(fèi)；設(shè)備租金

分析：這是一個(gè)流行十多年的規(guī)避房產(chǎn)稅的案例之一了。

操作成功的前提應(yīng)該是：企業(yè)需要房屋、場(chǎng)地和設(shè)備，并且1、拆分后的房屋租金符合公允價(jià)值；2、場(chǎng)地使用費(fèi)符合公允價(jià)值；3、設(shè)備租金符合公允價(jià)值；4、稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)對(duì)企業(yè)認(rèn)真審查。

與其如此，不如簽訂一個(gè)甲乙雙方簽訂委托加工方案，房租以加工費(fèi)的形式支付，營(yíng)業(yè)稅都沒(méi)有了，更節(jié)省一些。況且上述都符合，企業(yè)是正常繳稅。（我沒(méi)看明白稅務(wù)籌劃案例，如何操作？）

房屋附帶的場(chǎng)地，單獨(dú)做合同出租，有如皮之不存，毛將焉附。稅務(wù)局一般不予認(rèn)可。

風(fēng)險(xiǎn)主要在于：設(shè)備的界定：

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知

國(guó)稅發(fā)[2005]173號(hào)

一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。 ?

出租出租房屋附帶上述設(shè)備，應(yīng)以出租房產(chǎn)計(jì)稅。

該案例關(guān)鍵在于稅務(wù)機(jī)關(guān)是否認(rèn)真對(duì)待。

蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（四）

案例分析四：用物業(yè)管理費(fèi)拆分租金規(guī)避房產(chǎn)稅

A公司一辦公大樓出租，年租金1000萬(wàn)元，年需要繳納房產(chǎn)稅120萬(wàn)元。

籌劃：該1000萬(wàn)租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成：房屋租金；物業(yè)管理費(fèi)、消防安全費(fèi)

分析：這是當(dāng)前各地通用的規(guī)避房產(chǎn)稅的方案。

風(fēng)險(xiǎn)在于：

理論上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本構(gòu)成因素包括以下幾個(gè)方面：房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、土地使用費(fèi)、房產(chǎn)稅、利潤(rùn)、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)。租金包括了理論上應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)的一切費(fèi)用，如物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)房產(chǎn)稅等等。

由于規(guī)避房產(chǎn)稅問(wèn)題突出，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般制定最低租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)應(yīng)對(duì)。

附：關(guān)于廣州市天河區(qū)臨商的出租屋稅突然飛漲問(wèn)題的答復(fù)

廣州市地稅局答復(fù)

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)《廣州市個(gè)人出租房屋稅收管理辦法》的通知》（穗地稅發(fā)[2006]267號(hào)）的規(guī)定：個(gè)人出租房屋稅收的計(jì)稅依據(jù)為出租房屋取得的租金收入（包括貨幣收入及相關(guān)經(jīng)濟(jì)收益），出租人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)出租房屋的租金收入。出租人申報(bào)的租金收入低于稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)，又沒(méi)有正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定，有權(quán)按照核定計(jì)稅租金收入標(biāo)準(zhǔn)核定出租人的應(yīng)納稅額。

類(lèi)似出租房產(chǎn)稅核定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)每個(gè)省市縣區(qū)都能找到，執(zhí)行情況不一，就看稅務(wù)機(jī)關(guān)如何利用。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：申報(bào)的租金應(yīng)在合理水平之上，否則有被全額補(bǔ)稅的風(fēng)險(xiǎn)。

有個(gè)偷稅案可參考：

北京出租房產(chǎn)稅利用舊文件漏洞的房產(chǎn)稅避稅案

中國(guó)X單位與北京Y公司房屋租賃糾紛案中，發(fā)現(xiàn)雙方有意將每年100萬(wàn)元租金，分別確定為年租金4萬(wàn)元，管理費(fèi)、清潔費(fèi)、消防安全費(fèi)96萬(wàn)元。按4萬(wàn)元申報(bào)房產(chǎn)稅。

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，所謂房租，除應(yīng)包括按租房面積計(jì)算的租金外，與租賃有關(guān)的其他費(fèi)用，如管理費(fèi)、清潔費(fèi)、消防安全費(fèi)也應(yīng)計(jì)算在租金范圍內(nèi)；同時(shí)根據(jù)文件精神，雙方均有義務(wù)按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整租金和修改合同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這種避稅行為作出反應(yīng)就是補(bǔ)征中國(guó)x單位房產(chǎn)稅11520元。

蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（五）

案例分析五：高爾夫球場(chǎng)水面辦魚(yú)業(yè)養(yǎng)殖公司規(guī)避土地稅

江蘇某公司購(gòu)置土地3000畝進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)開(kāi)發(fā),中間有一大塊水面600畝，土地使用稅成為公司納稅較大的稅種。

籌劃方案：將公司分立成2家公司，一家承續(xù)原高爾夫俱樂(lè)部的業(yè)務(wù)，另一家作為魚(yú)業(yè)養(yǎng)殖公司，利用高爾夫球場(chǎng)水面養(yǎng)魚(yú)。根據(jù)相關(guān)的稅收優(yōu)惠，農(nóng)林牧漁所用的土地免征土地使用稅?！境擎?zhèn)土地使用稅暫行條例】

這個(gè)避稅方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1，3000畝土地使用權(quán)是否為高爾夫公司所有，如是，根據(jù)《土地稅條例》第三條土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

實(shí)際占用就應(yīng)繳納土地稅。

2，如600畝水面使用權(quán)人變更為魚(yú)業(yè)養(yǎng)殖公司，即由高爾夫用地，變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地，政府是否能夠批準(zhǔn)。招商引資結(jié)果變了。

3，即便是600畝水面已經(jīng)為養(yǎng)殖公司所有，從事農(nóng)業(yè)用地。但由于處于高爾夫球場(chǎng)中間，如何證明高爾夫球場(chǎng)未使用。如稅務(wù)機(jī)關(guān)有證據(jù)證明其被高爾夫球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用，一樣要補(bǔ)繳土地稅。

4，土地稅是地方收入，地方政府是否認(rèn)可這種做法。

5，假設(shè)以上都成立，地方政府和稅務(wù)局認(rèn)可這種做法，那么，高爾夫公司何不再分立一個(gè)種草公司，高爾夫球場(chǎng)的草坪占地都不用繳納土地稅了？

這樣高爾夫球場(chǎng)土地稅徹底被籌劃沒(méi)了。

蘊(yùn)含補(bǔ)稅風(fēng)險(xiǎn)的稅務(wù)籌劃案例（六）

案例分析六：一人有限公司問(wèn)題規(guī)避契稅

甲乙二公司擬合資成立一家公司M，其中甲方以現(xiàn)金出資3000萬(wàn)元，乙方用房產(chǎn)出資協(xié)議價(jià)格7000萬(wàn)元。公司M在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)須繳納契稅。采取何種方式可免除契稅負(fù)擔(dān)？

在合理的商業(yè)目的下，可按如下步驟實(shí)施：

第一步：甲乙簽署借款協(xié)議，甲公司借給乙公司現(xiàn)金3000萬(wàn)元。

第二步：乙公司以房屋和現(xiàn)金出資成立全資子公司M。向當(dāng)?shù)囟悇?wù)局申請(qǐng)免稅。

第三步：甲公司受讓乙公司持有的M公司30%的股權(quán)。

這個(gè)方案的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：

1；是否是重組改制？何謂重組改制？誰(shuí)來(lái)認(rèn)定重組改制？

2；是否是無(wú)償劃轉(zhuǎn)？如何認(rèn)定？獨(dú)立法人之間如何才能無(wú)償劃轉(zhuǎn)？關(guān)聯(lián)企業(yè)之間是否按獨(dú)立納稅人交易價(jià)格操作？

關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知

財(cái)稅[2008]175號(hào)

企業(yè)改制重組過(guò)程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無(wú)償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。

注意175號(hào)免契稅的前提是：“企業(yè)改制重組過(guò)程中”和“無(wú)償劃轉(zhuǎn)”。

契稅是地方稅收，直接關(guān)系到地方的財(cái)政收入。如地方政府和稅務(wù)機(jī)關(guān)設(shè)定：企業(yè)改制重組認(rèn)定程序，此方案可能存在風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵還是是否以規(guī)避稅收為目的。

總局網(wǎng)站的一個(gè)答復(fù)說(shuō)明一些問(wèn)題：

全資子公司承受的投資土地是否應(yīng)繳納契稅？

問(wèn)題內(nèi)容：

近日，我局承接一企業(yè)如下業(yè)務(wù)：公司股東研究決定，以公司新購(gòu)?fù)恋卦瓋r(jià)投資于新辦的一家全資子公司（公司是唯一投資人）。請(qǐng)問(wèn)：1.公司改制重組具體指什么類(lèi)型、方式等？2.本問(wèn)題情況是否屬于公司改制重組情形？3.涉及印花稅、契稅如何確定征收？

更多財(cái)稅咨詢(xún)、上市輔導(dǎo)、財(cái)務(wù)培訓(xùn)請(qǐng)關(guān)注理臣咨詢(xún)官網(wǎng) 素材來(lái)源：部分文字/圖片來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)，無(wú)法核實(shí)真實(shí)出處。由理臣咨詢(xún)整理發(fā)布，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除處理。