實務中，有人咨詢：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工交付開具正式發(fā)票后產(chǎn)生的9%的銷項稅，可否全額抵減預收款環(huán)節(jié)按照3%預交的增值稅？比如預收款3000萬按照3%預交了90萬的增值稅，部分房屋完工交房后開了正式發(fā)票1000萬，按照9%產(chǎn)生90萬的銷項稅，開具發(fā)票的當月產(chǎn)生的90萬銷項可否全額抵減預交的90萬增值稅，當月是否可以不用繳納增值稅？另外，甲項目開具正式稅票，可否抵減乙項目預交的增值稅？

以上問題延伸歸納總結如下：1、房地產(chǎn)企業(yè)只有一個項目的情況下，分階段確認增值稅納稅義務可全額抵減前期預繳增值稅？還是按照項目完工交付情況配比抵減前期預繳增值稅？2、房地產(chǎn)企業(yè)同時存在多個項目的情況，不同項目的之間預繳稅款和應交稅款能否相互抵減？是可以不區(qū)分各自項目全額抵減預繳稅款？還是區(qū)分各自項目只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務項目中的預交稅款？是按完工交付比例配比抵減預繳稅款還是不按比例配比全額抵減各項目預繳稅款？這是營改增后一個老生常談的問題，追本溯源一下，房地產(chǎn)企業(yè)為什么會有預繳增值稅的稅制設計呢？其實之所以要預繳增值稅，總的來說，增值稅的納稅地點一般按照機構所在地原則確定【按照稅務登記證】，但全面營改增后，為了保證地方財政平衡，避免因稅制改革帶來稅源轉移，同時方便納稅人的原則，對一些體量較大的建安業(yè)、影響經(jīng)濟運行的房地產(chǎn)業(yè)及與所在地緊密相聯(lián)的不動產(chǎn)交易等特定情形實行了預繳模式。具體來說原因無非是以下幾點：1、空間均衡：稅源均衡各地利益，保證地方財政平衡；2、時間平衡：均衡長周期項目各期納稅，保證稅款均衡入庫；3、財政收入：避免稅款流失風險，保證國家財政收入。按照現(xiàn)行政策，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十四條、十五條規(guī)定， 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%（筆者注：2019年4月1日起調整稅率為9%）的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。

根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號的規(guī)定，企業(yè)在納稅義務發(fā)生之日所屬的申報期內，向主管稅務機關申報納稅，并可抵減已預繳稅款，未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。那么，這里就又產(chǎn)生了一個實務中的稅企爭議問題—預繳增值稅抵減應納稅額時，是否需要分項目抵減？現(xiàn)行政策及總局相關文件對此問題沒有明確說明，也未做禁止性規(guī)定，原則上應視同允許。但實務中很多納稅人還是不放心，原因在于主管稅務機關的回復各不相同，筆者根據(jù)全國各地回復來看：

個別地方實務納稅人咨詢中口頭回復應區(qū)分項目進行抵減且按配比關系抵減！即納稅人當期抵減預繳稅款應按對應項目和已確認銷售收入對應面積的預繳稅款進行抵減。即：不同項目之間的預繳稅款，不能相互抵減應納稅額；同一項目，應以確認收入的銷售面積對應的預繳稅款，抵減當期應納稅額，不能以未確認收入面積對應的預繳稅款抵減應納稅額。”如福建對建筑企業(yè)預繳稅款的只能抵減同一項目應繳稅款的規(guī)定！

筆者也認可當前主流觀點那就是：預繳的增值稅稅款，可以跨項目抵減，且無需按照完工交付情況配比抵減。原理在于：首先，增值稅是以企業(yè)為主體繳納，不是以項目為主體繳納，不應區(qū)分項目區(qū)別對待，不因營改增有所改變，也不應因行業(yè)不同有所改變；其次，增值稅在納稅申報上是以月為單位（一般納稅人）進行申報，月度所屬期內本企業(yè)的所有增值稅情況，包括進項、預交、銷項、應交在納稅申報層面應統(tǒng)一匯總計算。另外，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，房地產(chǎn)企業(yè)并不能因為項目的不同而將預繳稅款滯留到本項目完工，也不應將預繳稅款按照完工交付進度配比進行抵減，而是在一個企業(yè)主體范圍內匯總計算，相互抵減。實務中，房地產(chǎn)企業(yè)預繳稅款如果按不同方式進行納稅處理，對于企業(yè)會有什么影響？舉例：A房地產(chǎn)公司是一般納稅人，開發(fā)甲乙兩個項目，均為一般計稅項目，均取得預售證開始預售，A公司選擇一般計稅方法。甲項目取得預售收入1億元（含稅，下同），乙項目取得預售收入2億元，2023年3月，甲項目一部分預售房源完工交房符合增值稅納稅義務的確認條件，涉及收入6000萬元，不考慮其他稅費，2023年4月A公司應補繳多少增值稅？首先，計算2022年3月兩個項目預繳的增值稅金額甲項目預繳的增值稅=10000÷（1+9%）×3%=275.23萬元乙項目預繳的增值稅=20000÷（1+9%）×3%=550.46萬元然后，計算2022年4月應納增值稅應納增值稅=6000÷（1+9%）×9%=495.41萬元那么問題來了，究竟應該如何抵減前期已經(jīng)預繳的增值稅？觀點1：按照各自項目抵減所屬的預繳稅款，但可以不按比例配比抵減2022年4月應補繳增值稅=495.41-275.23=220.18萬元觀點2：按照各自項目抵減所屬的預繳稅款，且應配比抵減2022年4月應補繳增值稅=412.84-6000÷（1+9%）×3%=247.70萬元觀點3：可以不區(qū)分項目抵減（混合抵減），直到抵減完為止2020年4月由于累計已預繳未抵減的稅款超過495.41萬元，所以暫不需要補繳增值稅。綜上可以看到，三種不同的觀點，計算出來的當期應納稅額是不一樣的，當然，從整個公司持續(xù)經(jīng)營的角度看，總體應繳納的增值稅是沒有變化的，只是增值稅的入庫時點和各時期入庫金額的不一樣而已。但是，站在財務的角度，資金是具有時間價值的，能夠在前期少繳納稅款，總歸對企業(yè)來說是有利的。在目前實務中各地稅務機關的口徑不盡一致的情況下，三種觀點均有可能被實務采納，所以在企業(yè)事前需與當?shù)囟悇諜C關溝通確認。實務中，具體處理建議與當?shù)刂鞴芏悇諜C關做好溝通，靈活應對，既要維護好稅企關系，也要爭取企業(yè)最大化合理合法稅收利益。

來源：房地產(chǎn)財稅咨詢

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