財(cái)報(bào)季將至。

近期多家房企陸續(xù)發(fā)布2021年業(yè)績(jī)預(yù)告，中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股有69家房企發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)，其中虧損28家，占比40.6%，虧損額超過10億元的有11家。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況依舊不太樂觀，銷售額依舊大幅度下滑?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2022年1月，29個(gè)重點(diǎn)城市新房整體成交1429萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%。中指研究院數(shù)據(jù)也顯示，今年1月份銷售額超過百億的房企為15家，較去年同期減少14家。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人劉水分析指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調(diào)整通道，對(duì)銷售價(jià)格和去化周轉(zhuǎn)仍將形成一定壓制，房企營(yíng)業(yè)收入難以顯著改善。同時(shí)，部分房企的流動(dòng)性問題暫未得到明顯緩解，盈利狀況難言改善。

4成房企出現(xiàn)虧損

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月23日，A股69家房企發(fā)布的業(yè)績(jī)預(yù)告或業(yè)績(jī)快報(bào)中，預(yù)計(jì)虧損的28家，占比40.6%。其中，曾經(jīng)的千億房企陽光城、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展屬于虧損規(guī)模較大的3家。

具體來看，根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，2021年度華夏幸福預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-331億元至-391億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)為-318億元至-328億元.在2020年，華夏幸福上述兩個(gè)指標(biāo)分別為36.65億元、32.77億元。華夏幸福也是目前69家已公布業(yè)績(jī)預(yù)告房企中，虧損額度最大的一家。

在超過300億元的虧損中，計(jì)提借款利息及罰息有近200億元。對(duì)此，華夏幸福解釋稱，這是依據(jù)原借款協(xié)議的相關(guān)約定，并疊加利息資本化率下降，導(dǎo)致計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息金額增加，占整體虧損比例較高。

虧損超過百億元的房企還有藍(lán)光發(fā)展，其預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-120.37億元左右，虧損原因主要系經(jīng)營(yíng)虧損、減值計(jì)提以及資產(chǎn)處置三方面，其中，經(jīng)營(yíng)虧損金額約43.94億元，計(jì)提減值損失約69.09億元，非經(jīng)常性損益約-7.33億元。

此外，還有多家房企預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損超10億元，如陽光城預(yù)計(jì)-45億元至-58億元，中天金融為-25億元至-40億元，美好置業(yè)為-25億元至-36億元，新華聯(lián)為-29億元至-37億元。

需要注意的是，在巨額虧損預(yù)告后，多家企業(yè)相繼收到交易所問詢函或關(guān)注函，其中計(jì)提減值準(zhǔn)備的占比較大成為問詢重點(diǎn)。

另外，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括陽光城、藍(lán)光發(fā)展、華夏幸福、美好置業(yè)、中天金融、宋都股份等在內(nèi)的超10家房企2021年首次出現(xiàn)凈利潤(rùn)虧損。

“受新冠疫情仍在持續(xù)、房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境走弱、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及融資環(huán)境收緊等因素疊加影響，房企開發(fā)在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告期內(nèi)進(jìn)一步下跌，存在減值跡象，期內(nèi)需要計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。”劉水分析認(rèn)為，除上述原因外，房企2021年出現(xiàn)大面積虧損還受市場(chǎng)及公司流動(dòng)性影響，部分房企竣工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)減少；部分中小房企規(guī)模小，期內(nèi)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)減少；部分房企開始轉(zhuǎn)型，導(dǎo)致期內(nèi)支出增加。

劉水續(xù)稱，自持物業(yè)受疫情、宏觀經(jīng)濟(jì)等因素影響，出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素房地產(chǎn)上市公司，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下降；部分房企有息負(fù)債規(guī)模仍然較大，財(cái)務(wù)費(fèi)用仍然較高等。

負(fù)增長(zhǎng)困境仍在

需要注意的是，盡管有4成房企2021年出現(xiàn)虧損，但仍有部分房企罕見實(shí)現(xiàn)了扭虧或預(yù)增。

如萬通發(fā)展預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為1.7億元至2.3億元，增幅236%至354%；大悅城預(yù)計(jì)2021年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為8500萬元至1.25億元。

最令外界意外的是，泰禾集團(tuán)逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)盈利，預(yù)計(jì)2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為1.01億元至1.32億元，上年同期為-49.99億元。

至于原因，泰禾集團(tuán)稱，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可確認(rèn)銷售收入與上年同期相比大幅增加；公司對(duì)各類費(fèi)用和固定成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，在節(jié)約開支方面有所成效，期間費(fèi)用大幅下降；部分合作項(xiàng)目盈利，公司確認(rèn)了相應(yīng)的投資收益；公司上年同期計(jì)提了較多存貨減值準(zhǔn)備；公司2021年度非經(jīng)常性損益的金額主要是投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的收益，以及對(duì)處于執(zhí)行階段的法律訴訟案件計(jì)提損失后的凈影響。

2月已近尾聲，房企2021年成績(jī)單即將正式揭曉。

今年1月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年以來的降溫趨勢(shì)，成交情況與去年同期也有所差距。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績(jī)規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，今年1月份銷售額超過百億的房企為15家，較去年同期減少14家；超50億房企22家，較去年同期減少31家。

“行業(yè)利率下滑房地產(chǎn)上市公司，未來土拍政策或許會(huì)迎來進(jìn)一步調(diào)整，以保障房企合理利潤(rùn)空間，但受市場(chǎng)環(huán)境影響，毛利空間改善有限?！眲⑺硎荆L(zhǎng)期來看，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立，尤其是房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進(jìn)入去融化通道，行業(yè)利潤(rùn)率更可能保持在較低水平。

克而瑞則認(rèn)為，近年房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊，企業(yè)規(guī)模增速自2016年以來持續(xù)放緩。結(jié)合規(guī)模房企2021年銷售目標(biāo)完成情況來看，2022年企業(yè)整體業(yè)績(jī)預(yù)期勢(shì)必更為謹(jǐn)慎，會(huì)有部分企業(yè)業(yè)績(jī)目標(biāo)同比持平或降低，預(yù)計(jì)全年仍會(huì)有一定規(guī)模的房企面臨負(fù)增長(zhǎng)困境。

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