房屋出租方通過簽補充協(xié)議的方式，將租金轉(zhuǎn)為物業(yè)管理費，減少租金收入，從而降低房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，達(dá)到少繳房產(chǎn)稅的目的，但最終卻被稅務(wù)稽查局立案查處?我們一起來看看是怎么回事?

案件經(jīng)過

2007年11月，A公司將其持有的商廈一至三層房產(chǎn)出租給王某、李某經(jīng)營超市，雙方簽訂一份《租賃協(xié)議》，協(xié)議約定租期為十年，前五年租金為60萬元/年，后五年租金為70萬元/年。

2009年11月，A公司與王某、李某簽訂一份《補充協(xié)議》，約定將剩余租期內(nèi)租金的一半變更為物業(yè)管理費。

2012年9-10月，A公司受到他人舉報，存在稅收違法嫌疑，地稅局稽查局依法對A公司2004年6月至2011年12月期間地方各稅繳納情況進(jìn)行檢查。

2014年10月，地稅局稽查局認(rèn)定A公司向王某、李某收取的物業(yè)管理費實質(zhì)上屬于租金，A公司2010年、2011年少計租金收入導(dǎo)致房產(chǎn)稅計稅依據(jù)計算錯誤，要求其補繳房產(chǎn)稅70052.45元，滯納金14075.20元。

A公司不服，一直訴至法院，最終法院對地稅局稽查局作出的決定予以支持。

合理節(jié)稅案例分析（ 微信同號）：

一家上海的工程行業(yè)公司，原公司一年1000萬的營業(yè)額，成本費用400萬元上海稅收籌劃案例，那他需要繳納的稅收是：

增值稅1000*6%=60萬

企業(yè)所得稅(1000-400)*25%=150萬

附加稅60*5%=3萬，分紅(600-150)*20%=90萬

稅收總計60+150+3+90約303萬。

假設(shè)在上海設(shè)立了工程管理中心，如果入駐園區(qū)拆分成兩個500萬小規(guī)模個人獨資企業(yè)，享受核定征收個人所得稅2.1%，則需要繳納增值稅(疫情過后國家針對小規(guī)模納稅人的優(yōu)惠政策增值稅可享受1%稅率)500*3%*2=30萬，個人所得稅500*2.1%*2=21萬，附加稅30*5%=1.5萬上海稅收籌劃案例，稅收總計30+21+1.5=52.5萬，相比之前的有限公司節(jié)約了250.5萬，節(jié)稅比例高達(dá)82%以上

案件分析( 微信同號)

本案最終判決的重點在于A公司實際上并未對王某、李某所經(jīng)營的超市提供任何物業(yè)管理服務(wù)。

>>根據(jù)實質(zhì)重于形式原則，《補充協(xié)議》約定的物業(yè)管理費，僅在形式上屬于物業(yè)管理費，在實質(zhì)上仍屬于租金。因此，稅局稽查局調(diào)整A公司房產(chǎn)稅的租金計稅依據(jù)符合稅法的實質(zhì)課稅原則。

筆者分析

稅務(wù)籌劃的前提是合理籌劃業(yè)務(wù)，不考慮業(yè)務(wù)處理是否合法、不符合業(yè)務(wù)真實情況的節(jié)稅，最終偷雞不成蝕把米。鑒于本案例，企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃一定要慎重，不能道聽途說，盲目套用。

租金收入和物業(yè)管理費收入的增值稅稅率分別為9%和6%，有籌劃空間。

但是小編提醒大家，拆分租金收入僅僅是籌劃的一個點，節(jié)稅效果有限。若企業(yè)想從整體上降低企業(yè)稅負(fù)，需要綜合考慮多方因素，結(jié)合多種籌劃方式，才能達(dá)到節(jié)稅效益最大化。

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