房地產(chǎn)公司商品房房產(chǎn)稅納稅義務(wù)起止時(shí)點(diǎn)

一、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)起點(diǎn)

政策依據(jù)：

財(cái)稅地字〔1986〕8號規(guī)定：納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

國稅發(fā)〔2003〕89號對房地產(chǎn)公司的開發(fā)商品房有特別規(guī)定： 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

政策解析

國稅發(fā)〔2003〕89號可以視為對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠文件。

根據(jù)特別法優(yōu)于普通法、新法優(yōu)于舊法的原則，國稅發(fā)〔2003〕89號事實(shí)上取代了財(cái)稅地字〔1986〕8號的規(guī)定。因而房地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

在實(shí)際操作過程中，由于實(shí)際交付使用或自用的時(shí)點(diǎn)缺少外部的證據(jù)，一般只能由房地產(chǎn)公司自己提供內(nèi)部證據(jù)，因而這部分房產(chǎn)稅漏稅的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。

二、房產(chǎn)稅納稅義務(wù)終止

政策依據(jù)：

財(cái)稅〔2008〕152號第三條規(guī)定：納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

政策解析

房地產(chǎn)公司將房屋對外銷售給客戶后應(yīng)終止房產(chǎn)稅的繳納。

“房產(chǎn)、土地實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”的依據(jù)房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)房產(chǎn)財(cái)稅培訓(xùn)，對于這一點(diǎn)，目前沒有統(tǒng)一明確的規(guī)定，各地執(zhí)行過程中也有不同的理解，國家層面與地方層面在執(zhí)行上還有一定的差異。如（豫地稅發(fā)[2006]84號）第八條規(guī)定：以辦理產(chǎn)權(quán)證為截止時(shí)間；（西地稅發(fā)[2009]248號）規(guī)定：以交房為截止時(shí)間。

國家層面中的“房產(chǎn)、土地實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”，可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)移給了買受人，具體表現(xiàn)主要有以下幾種情況：

1．與購房者簽訂了《商品房買賣合同》（預(yù)收或銷售合同），并在政府相關(guān)職能部門備案。也就是說房地產(chǎn)企業(yè)對該房屋，已無控制權(quán)，實(shí)質(zhì)上權(quán)利狀態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給了購房者；

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅交付了房產(chǎn)，且已經(jīng)為購房者辦理了《房屋產(chǎn)權(quán)證書》、《土地使用權(quán)證》。

也就是說，不同地方對“房產(chǎn)、土地實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化”的界定上是有區(qū)別的，因此，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房房產(chǎn)稅到底何時(shí)截止繳納，需要根據(jù)當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行。

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