5月26日，“2020中國房地產(chǎn)上市公司測評成果發(fā)布會”在上海舉行，這是中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院連續(xù)第13年發(fā)布中國房地產(chǎn)上市公司測評研究成果。在本次發(fā)布會上，還同步揭曉了“2020中國物業(yè)上市公司測評成果”，該項測評由中國物業(yè)管理協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦。

根據(jù)《2020中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，前十企業(yè)整體沒有變化，僅排名出現(xiàn)微調(diào)。其中，萬科位列第一，中國恒大、碧桂園分列第二、第三位。融創(chuàng)中國排名提升較大，位列第四；中國海外發(fā)展排名與上年一致，位列第五；保利地產(chǎn)排名下降兩位，排名第六。華潤置地、龍湖集團、新城控股和富力地產(chǎn)分列第七至第十位。

據(jù)悉，本次測評的研究對象為滬深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合計共202家。與2019年相比，納入測評的上市公司總數(shù)凈減少8家。

此外，本次測評還發(fā)布了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市企業(yè)分榜單。測評研究報告指出， 2020年房地產(chǎn)供應(yīng)鏈企業(yè)的投資、生產(chǎn)、供貨等也因房地產(chǎn)調(diào)控、中美貿(mào)易摩擦、新冠疫情帶來企業(yè)停工停產(chǎn)沖擊，以及國內(nèi)國際消費需求被動收縮和金融、原油等大宗商品交易市場持續(xù)震蕩等因素影響，加之房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模增速較前兩年明顯放緩，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的供應(yīng)鏈企業(yè)發(fā)展普遍面臨壓力。但供應(yīng)鏈企業(yè)看到“危”也要看到“機”，隨著企業(yè)產(chǎn)能和市場信心正逐步恢復，隨著房地產(chǎn)精裝修趨勢越來越明顯，精裝房市場日趨壯大，家居品類配套增長空間可期。同時，存量更新改造也為供應(yīng)鏈企業(yè)帶來新機遇。

現(xiàn)狀：上市房企總體呈現(xiàn)八大特點

根據(jù)測評研究報告，從核心測評指標來看，2019年上市房企總資產(chǎn)均值為1409.37億元，同比上升25.67%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)均值為270.00億元，同比增長34.39%；凈利潤均值為28.68億元，同比增長11.94%；資產(chǎn)負債率均值同比上升1.87個百分點至69.96%；凈負債率均值同比上升3.25個百分點至95.77%。

整體看，上市房企呈現(xiàn)八大發(fā)展特點：

在資本市場方面，企業(yè)估值向下調(diào)整。報告顯示，2019年A股房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于港股內(nèi)房股板塊，這是因為香港上市的地產(chǎn)股大部分是龍頭房企，當前市場向頭部集中的趨勢加速，資金更青睞龍頭房企。從估值來看，近兩年，滬深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致，2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升，但平均市凈率有所下降，依次為8.19倍、0.85倍，滬深上市房企平均市盈率與市凈率分別為7.65倍和0.91倍，同比均有所降低。

在運營規(guī)模表現(xiàn)上，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長，行業(yè)分化趨勢延續(xù)。2019年上市房企總資產(chǎn)均值、凈資產(chǎn)均值、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值都呈現(xiàn)同比大幅增長。從上市房企總資產(chǎn)規(guī)模來看，截至2019年末，總資產(chǎn)超過千億的房企有57家，約占上市房企總量的28%，超過3000億的企業(yè)22家，約占上市房企總量的11%，其中，超過萬億的企業(yè)有5家，依次是萬科、恒大、碧桂園、保利和綠地。銷售金額方面房地產(chǎn)上市公司，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等上市房企繼續(xù)保持領(lǐng)先優(yōu)勢，穩(wěn)居規(guī)模優(yōu)勢房企行列。

從償債能力來看，負債比率小幅提升，房企償債風險可控。測評研究報告顯示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)負債水平保持穩(wěn)定，償債風險在可控范圍之內(nèi)。從長期償債能力看，2019年末上市房企資產(chǎn)負債率均值為69.96%，較2018年上升1.87個百分點；凈負債率均值為95.77%，較2018年末上升3.25個百分點。從企業(yè)資產(chǎn)負債率的分布上看，2019年約25%的企業(yè)資產(chǎn)負債率低于60%，約16%的企業(yè)資產(chǎn)負債率處于60%和70%之間，約26%的企業(yè)資產(chǎn)負債率處于70%和80%之間，約27%的企業(yè)資產(chǎn)負債率處于80%和90%之間；另外6%的企業(yè)資產(chǎn)負債率高于90%。

在盈利能力方面，行業(yè)利潤增速下滑。2019年上市房企凈資產(chǎn)收益率均值為9.50%，較2018年下降0.30個百分點；總資產(chǎn)凈利率均值為2.18%，較2018年上升0.18個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值為4.74%，較2018年下降0.03個百分點。三大盈利效率指標與2018年相比沒有太大變化，表明當前市場進入了平穩(wěn)發(fā)展時期。但從絕對盈利規(guī)模和相對盈利能力來看，絕大部分房企盈利規(guī)模介于100億元以下，資產(chǎn)回報率介于0~10%之間。

在成長能力上，業(yè)績增速整體向好。2019年上市房企營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)規(guī)模同比均實現(xiàn)增長。從成長能力指標看，離散程度較大，表明上市房企成長能力差異較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，52%的企業(yè)處于增收又增利的區(qū)間；22%的企業(yè)處于增收不增利的區(qū)間；11%的企業(yè)利潤增長較快，收入出現(xiàn)下降；15%的企業(yè)處于低速增長區(qū)間。

從經(jīng)營效率看，運營效率基本穩(wěn)定，存貨規(guī)模溫和增長。2019年末存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值分別為0.33、0.28和0.20，較上年數(shù)據(jù)略有小幅下降。同時，截至2019年底房地產(chǎn)上市公司，上市房企存貨總計13.99萬億元，其中存貨超過1000億元的有33家，較去年增加4家；超過3000億元的有10家，分別為恒大、碧桂園、萬科、中海、保利、華潤、綠地、融創(chuàng)、龍湖和招商蛇口。另一方面，從各類型上市房企表現(xiàn)看，高速周轉(zhuǎn)型企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均領(lǐng)先于行業(yè)平均水平，三項指標分別為0.59、0.46、0.35；平穩(wěn)經(jīng)營型企業(yè)三項周轉(zhuǎn)率均值分別為0.38、0.31和0.22；落后經(jīng)營型企業(yè)各項經(jīng)營效率指標則低于總體均值水平。

在社會責任方面，上市房企踐行社會責任理念愈發(fā)加強，行為落實也更加細化全面。上市房企在關(guān)注自身發(fā)展的同時不忘反哺社會，積極承擔企業(yè)責任，履行社會義務(wù)，促進企業(yè)、社會、城市共同向可持續(xù)、健康、完善方向發(fā)展。從納稅指標來看，2019年，上市房企納稅額均值為23.41億元，同比增加10.38%。

從創(chuàng)新能力來看，發(fā)展迅速且占據(jù)較高市場份額的上市房企，普遍對市場的變動有著前瞻性的創(chuàng)新力。上市房企憑借持續(xù)輸出的快速反應(yīng)能力和創(chuàng)新能力樹立起行業(yè)企業(yè)間的差異化競爭壁壘。從房企創(chuàng)新運營管理模式上看，歸功于技術(shù)層面的創(chuàng)新和提高，開發(fā)周期、銷售周期大幅縮短，上市房企的運營效率明顯提升。整體來看，近年來上市房企積極的在各個方面進行創(chuàng)新和突破。

趨勢：堅持主業(yè)深耕 多元布局垂直下沉

本次發(fā)布的測評研究報告指出，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調(diào)下，中央聚焦房地產(chǎn)金融風險，堅持住房居住屬性，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，地方因城施策保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，融資政策逐步收緊，市場對房地產(chǎn)板塊的關(guān)注度不如前些年來得大。

但對房地產(chǎn)企業(yè)來說，多數(shù)上市房企仍繼續(xù)堅持主業(yè)深耕，大多數(shù)上市房企第一主營業(yè)務(wù)依舊為地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占總營業(yè)收入分別大于70%的上市房企數(shù)量，合計占比約達到了65%。

從戰(zhàn)略趨勢來看，上市房企多圍繞“1+X”，即聚焦主業(yè)，多元業(yè)務(wù)協(xié)同的方向發(fā)展，更加重視集團健康、可持續(xù)發(fā)展，針對多元業(yè)務(wù)的布局更加審慎，“增利潤，降負債”受到上市房企的關(guān)注。在多元業(yè)務(wù)方面，上市房企進軍方向多數(shù)以圍繞房地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)為主。其中，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長，商業(yè)地產(chǎn)多數(shù)實現(xiàn)正向增長，酒店及相關(guān)、裝修、文旅城運營、園區(qū)開發(fā)運營等業(yè)務(wù)，上市房企布局較少，規(guī)模有待增長?？傮w來看，上市房企的多元業(yè)務(wù)正在不斷垂直下沉。

附一、2020中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜及單項榜

附二：測評指標體系說明

中國房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風險能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責任、社會保障責任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金流動負債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。

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