以彩生活為例，綠城服務(wù)的營收超過其兩倍有余，但其在管物業(yè)面積卻不足彩生活的一半。綠城服務(wù)單位面積所帶來的收入之高可見一斑。

據(jù)此，綠城服務(wù)也成為唯一一家市值超過背后房企的企業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來物業(yè)行業(yè)蓬勃發(fā)展，赴港上市潮涌現(xiàn)，而綠城服務(wù)作為一家老牌行業(yè)龍頭企業(yè)，無論規(guī)模還是盈利能力都占有非常明顯的先天優(yōu)勢，因此不斷被資本市場看好。

不過，盡管如此，由于綠城服務(wù)的園區(qū)增值服務(wù)的毛利惡化，導(dǎo)致整體毛利率下降，興業(yè)證券等機構(gòu)認(rèn)為房地產(chǎn)上市公司，剔除2640萬元期權(quán)費用及一次性處置收益，企業(yè)2018年核心凈利潤4.16億元，同比僅增長7.4%，業(yè)績不及預(yù)期。

02

碧桂園：潛力無限

作為碧桂園董事局主席楊國強的接班人——楊惠妍親自掌管的物業(yè)上市公司，碧桂園服務(wù)的受重視程度自然非同一般，其發(fā)展勢頭與碧桂園集團的崛起之路幾乎如出一轍。

財報顯示，截至2018年底，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理項目已遍布中國境內(nèi)31個省、市及自治區(qū)的超過280個城市，管理共840項物業(yè)，向約140萬戶業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，收費管理總面績約為1.82億平方米。

此外，碧桂園服務(wù)2018年的外拓擴張明顯加速，品牌拓展結(jié)合收并購策略，來源于第三方的收費管理面積占比接近翻倍。數(shù)據(jù)顯示，去年全年，碧桂園服務(wù)與超300家中小開發(fā)商建立戰(zhàn)略合作，并成功收購北京盛世物業(yè)、上海睿靖實業(yè)等多家物管公司，通過外拓及收并購所得的合同管理面積約0.97億平方米，同比增長106.2%。收費管理面積中，由獨立第三方開發(fā)的物業(yè)收費管理面積達(dá)0.36億平方米房地產(chǎn)上市公司，同比增長170.3%，占總收費管理面積的19.9%。

需要特別指出的是，碧桂園盡管在管物業(yè)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及彩生活，物業(yè)管理方面的收入也落后于綠城及中海，但依托于強大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，其物業(yè)合約管理面積已高達(dá)5.05億平方米，幾乎與老牌物管公司花樣年持平。與此同時，這家去年剛剛上市的物管公司，其儲備面積和增長速度恐怕無人能出其右。

03

跑馬圈地

事實上，快速擴張跑馬圈地是目前物業(yè)行業(yè)的常態(tài)。

2018年以來，共有7家背靠房企的物管公司赴港上市。雖然不同規(guī)模企業(yè)之間差距較大，但記者查閱上市公司配售結(jié)果后發(fā)現(xiàn)，在募集資金用途方面，這些上市公司呈現(xiàn)出了高度一致，即超過50%用于戰(zhàn)略擴張。

根據(jù)企業(yè)公告信息匯總，上市物管公司募得資金的50%-70%用于收并購等擴大業(yè)務(wù)規(guī)模用途，10%-20%用于開發(fā)升級移動應(yīng)用，10%用作營運資金，剩余10%-20%用于數(shù)字化、智能化等服務(wù)升級。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物業(yè)管理本身是輕資產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)有息債務(wù)額度較小，而目前物業(yè)管理行業(yè)正處于高速增長期，企業(yè)為了增長市場份額，通過上市融資展開收并購也就成為了當(dāng)下物業(yè)管理重要的擴張手段之一。

克而瑞研究中心沈曉玲表示，物業(yè)管理行業(yè)集中度將會持續(xù)升高。目前的物業(yè)管理行業(yè)仍然處于跑馬圈地階段，行業(yè)格局仍處變化之中，大型物管公司會通過第三方拓展和收并購等方式擴大自己的管理規(guī)模。隨著擁有規(guī)模房企背景的大型物業(yè)管理公司持續(xù)上市，這類企業(yè)的品牌效應(yīng)以及資本優(yōu)勢將更為明顯。

編輯 沈玉潔

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