物業(yè)管理企業(yè)財務核算物業(yè)管理財務部門的基本職責一般有以下幾個方面： 1、按照國家的有關(guān)法規(guī)，建立和健全內(nèi)部各項財務管理制度。 2、制定年度財務預算，提供財務分析報告，協(xié)助領(lǐng)導搞好經(jīng)營管理決策。 3、監(jiān)督物業(yè)管理費的收繳和運用，抓好各種應收款項的收取工作，核算長期拖 欠不清的款項，督促經(jīng)辦人限期清理。 4、編制記賬憑證，及時記賬，及時編報各種會計報表，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真 實、數(shù)字準確、賬目清楚。 5、按照合同的要求，做好工程費用的撥付、結(jié)算等工作。 6、嚴格執(zhí)行財務審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用。 7、嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和支票的使用規(guī)定，做好收費發(fā)票的購買、保管、使 用及回收工作。 8、稅收的核算與申報。 9、銀行賬務往來的核對。 10、妥善管理會計賬冊檔案，接受財稅機關(guān)、主管部門和領(lǐng)導的檢查與監(jiān)督。 物業(yè)管理的財務核算一般分成兩部分，一部分為賬務核算，另一部分為收費核 一、物業(yè)管理財務核算物業(yè)公司的財務包括所管樓盤的物業(yè)管理財務核算及物業(yè)公司其他的經(jīng)營的財 務核算。為能清晰地反映所管樓盤及公司其他經(jīng)營的情況，應該設(shè)置不同的賬套進 行核算。這里主要介紹屬于物業(yè)管理的財務核算。

財政部1998年公布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，明確了物業(yè)管理財務管 理包括代管理基金、成本和費用、營業(yè)收入及利潤。 代管理基金主要是維修基金，作為企業(yè)長期負債管理。 成本和費用的核算是物業(yè)管理企業(yè)主要的核算內(nèi)容。企業(yè)在從事物業(yè)管理活動 中發(fā)生的各項直接支出，計入營業(yè)成本。營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和 間接費用等。實行一級成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理 費用。 廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理辦法》對物業(yè)管理服務 成本核算包括的項目明確如下： 1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理人員的工資、福利、辦公費。 2、公用設(shè)施設(shè)備運行維護費及場地日常小修維護費。 3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護服務費。 4、園林綠地日常維護費，包括淋用水費。 5、環(huán)境衛(wèi)生、除“四害”管理服務費。 6、用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費。 7、公用設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費。 8、建筑物公共設(shè)施保險費。 9、建筑物外觀經(jīng)常性清洗刷新費。 10、物業(yè)管理合同規(guī)定的費用。 公用設(shè)施設(shè)備、部位的水電費可另外按實結(jié)算。 物業(yè)管理公司的酬金，應當按照物業(yè)管理服務成本核算的百分之十以內(nèi)協(xié)商確 主營業(yè)務收入是指企業(yè)從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。 物業(yè)管理收入將在收費核算中詳細介紹。這里先介紹物業(yè)管理的支出。 物業(yè)管理的支出中屬成本部分大體分為工程項目、物業(yè)管理項目、保安項目等； 屬管理費用部分主要為除上述部分之外的其他支出。 對物業(yè)管理中各種支出，審計、財務部門都必須加以審核，主要審核： 一、支出的項目有否預算； 二、如無預算有否專項審批； 三、屬合同的項目付款日期和金額是否與合同規(guī)定的時間、金額相符； 四、發(fā)票、收據(jù)是否合法； 五、發(fā)票、收據(jù)的抬頭有否錯誤； 六、發(fā)票上所蓋的發(fā)票專用章是否與應付單位名稱相符。 七、屬購買物品的驗收手續(xù)是否完全。 企業(yè)的財務部門不僅管錢，還要管物。所以對物資從申購、領(lǐng)用、保管、盤點 到報廢都必須加以管理。 物業(yè)公司尚有發(fā)展商移交的設(shè)備設(shè)施需要加以維護保養(yǎng)，個別設(shè)備需要更換時， 其款項由物業(yè)公司在所收取的管理費內(nèi)支付，但其資產(chǎn)卻不進入物業(yè)公司或其代管 的物業(yè)的賬內(nèi)。 二、物業(yè)管理收費核算 物業(yè)管理的收費主要為管理費及各種代收費用。各種代收費用包括公用水電費、 自用電費、自用水費、自用煤氣費等。 新租售或新解約退場的業(yè)主或租戶的管理費及公用水電費的計算，其租售或退 場時間往往不是整月的，就必須按天計算。

由于月份有大有小，不同的月份每天的 管理費、公用水電費就會有所不同，如按月份的天數(shù)計算，二月份一天的管理費或 公用水電費會比每月有31天的月份多出11%。為使按天計算的管理費或公用水電費在 不同的月份都能一致，應按下列公式計算： 月份管理費或公用水電費12個月365天 日管理費或公用水電費得出日管理費或公用水電費后再計算應收天數(shù)的管理費或公用水電費。 收費的程序一般是月前出單通知業(yè)主或租戶，月末根據(jù)收取各項費用的金額計 算各種費用（包括代收費用）的欠收金額。所管物業(yè)的范圍較大時，每戶業(yè)主或租 戶的收、欠金額不可能在賬面反映，就必須通過報表來反映，也即以表代賬。在此 情況下財務核算規(guī)范，必須賬面的應收、實收、欠收的總數(shù)與報表的總數(shù)相一致。這就需要每月 進行核對平衡。 對未按期交納管理費的業(yè)主或租戶可按廣州市人民政府2001年第2號令發(fā)布的 《廣州市物業(yè)管理辦法》第五十六條的規(guī)定：“業(yè)主、使用人不按時繳交物業(yè)管理服 務費的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交 金額千分之一的滯納金，合同另有約定的從其約定……” 上述的財務核算及收費核算，如所管的物業(yè)屬單一樓宇的（單一為辦公樓或住 宅小區(qū)），收支都均不需要分攤。

如所管理的物業(yè)并非單一辦公樓或住宅小區(qū)，而 屬于綜合性的物業(yè)，在收支方面都必須按樓宇進行分攤和核算。各種收入進入各個 樓宇；各種支出中屬專門為某一樓宇支付的款項進入該樓宇賬內(nèi)，如屬綜合性的支 出，應按規(guī)定的分攤比例進行分攤。一般按各樓宇的面積及所收取的管理費單價計 算各樓宇的應分攤比例。 為考核各部門的工作，在各項支出中尚需按部門進行核算財務核算規(guī)范，可以采用部門實際 支出的費用與預算對比的辦法進行考核。若當月實際與預算相差10%以上的，需由各 部門檢查原因，加以說明。 三、物業(yè)管理相關(guān)報表 會計報表是反映會計主體在一定時期的財務狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面 文件。 1、會計報表的目的 （1）為投資者提供管理層履行受托責任狀況－物業(yè)管理企業(yè)資本的保值、增值 信息。 （2）債權(quán)人提供物業(yè)管理企業(yè)償債能力的財務信息。 （3）為業(yè)主提供物業(yè)管理企業(yè)的管理服務效率及其履行物業(yè)管理服務合同狀況 的信息。 2、會計報表的種類 國家規(guī)定的會計報表有： 資產(chǎn)負債表：反映企業(yè)在某一特定時日（我國一般為12月31日）財務狀況的會 計報表； 損益表：反映企業(yè)在一定時期內(nèi)（通常為一年）經(jīng)營成果的報表； 現(xiàn)金流量表：以現(xiàn)金為基礎(chǔ)編制的反映企業(yè)財務狀況變動的報表。

資產(chǎn)負債表 （一）資產(chǎn)負責表的作用 1、向報表使用者提供企業(yè)某一日期資產(chǎn)的總額，表明企業(yè)所擁有或控制的經(jīng)濟 資源，以及這些經(jīng)濟資源的分布和結(jié)構(gòu)。 2、反映物業(yè)管理企業(yè)某一日期的債務總額以及結(jié)構(gòu)，表明企業(yè)未來需要用多少 資產(chǎn)或勞務清償債務。 3、反映企業(yè)某一日期所有者權(quán)益情況，表明管理者在企業(yè)資產(chǎn)中所占的份額， 了解所有者權(quán)益的構(gòu)成情況。 4、了解企業(yè)的支付能力、償債能力以及財務實力，并可預測企業(yè)的財務發(fā)展趨 （二）資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu)1、構(gòu)成項目 流動資產(chǎn)：貨幣資金、短期投資、應收賬款、存貨 所有者權(quán)益：實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤2、資產(chǎn)負債表的格式：采用帳戶式，會計恒等式“資產(chǎn)＝負債+所有者權(quán)益” 損益表 損益表又稱利潤表或收益表，是一張動態(tài)會計報表。是反映物業(yè)管理企業(yè)在一 定時期（月、季、年）內(nèi)經(jīng)營成果的報表。 損益表的作用1、可反映企業(yè)一定時期內(nèi)利潤（或虧損）的實現(xiàn)情況，以便了解企業(yè)的獲利能 2、可分析企業(yè)利潤增減變化的原因，評價企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績，有助于管理層作出正確的決策。 3、可考核企業(yè)利潤計劃的執(zhí)行結(jié)果，挖掘潛力，改善經(jīng)營，以利不斷提高經(jīng)濟 效益。 損益表的結(jié)構(gòu)1、損益表的構(gòu)成 利潤2、損益表的主要內(nèi)容 凈利潤＝利潤總額－所得稅現(xiàn)金流量表 （一）現(xiàn)金流量表的作用 1、反映企業(yè)現(xiàn)金流動的全貌 2、為預測企業(yè)未來財務狀況提供了更加合理的基礎(chǔ) 3、彌補了資產(chǎn)負債表和損益表的不足 （二）現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu) 1、現(xiàn)金的界定 現(xiàn)金是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物。

2、現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項目 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量企業(yè)內(nèi)部根據(jù)不同的需要可以設(shè)置各種不同的報表，如收費方面在月前出單時， 編制收費報表；月份終了編制管理費及各種其他收費的應收實收欠收報表；為滿足 催交需要編制賬齡分析表等；賬務方面有各種收支預算與實際對比表等。 通過內(nèi)部的各種報表所提供的財務信息。能對一定期間的經(jīng)濟活動及其結(jié)果進 行比較，依據(jù)一定的原則，對企業(yè)財務狀況進行科學的評價，找出存在的問題及原 因，以便采取措施，挖掘內(nèi)部潛力，提高經(jīng)營管理的水平和效益。 會計報表的編制要求

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