房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。雖然房產(chǎn)稅是小稅種，在納稅人的稅負(fù)構(gòu)成中所占比例很小，但仍有籌劃的空間。如房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定了一些減免稅條款，符合條件的企業(yè)可加以利用。比如，按規(guī)定，在房屋大修停用期間，可以免征房產(chǎn)稅，前提是納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，而有的納稅人由于疏忽沒有申請(qǐng)，導(dǎo)致房產(chǎn)修理期間仍然繳納了房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定：

房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)分從價(jià)或從租兩種情況：

（1）從價(jià)計(jì)征的，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減去10%-30%后的余值；

（注：各地幅度不一，譬如浙江省規(guī)定具體減除幅度為30%）

（2）從租計(jì)征的（即房產(chǎn)出租的），以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

房產(chǎn)稅稅率采用比例稅率。按照房產(chǎn)余值計(jì)征的節(jié)稅籌劃，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，年稅率為12%。

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定，房產(chǎn)出租的，以不含增值稅的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按照12%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃方法

（一）場(chǎng)地和廠房分開租賃的稅務(wù)籌劃

企業(yè)租賃大都涉及房屋租賃，例如出租車間、廠房、賓館、門面房等，根據(jù)規(guī)定，要按租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅。但往往企業(yè)出租的不僅是房屋設(shè)施自身，還有場(chǎng)地、附屬設(shè)施，比如機(jī)器設(shè)備、辦公家具、附屬用品等，稅法對(duì)這些場(chǎng)地以及設(shè)施并不征收房產(chǎn)稅。如果把這些場(chǎng)地和設(shè)施與房屋不加區(qū)別地同時(shí)寫在一張租賃合同里，這些場(chǎng)地和設(shè)施也要繳納房產(chǎn)稅，從而增加了企業(yè)的稅負(fù)。

（二）出資方式改為出租方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

不少在創(chuàng)業(yè)初期的企業(yè)，由于人少，業(yè)務(wù)量不大，為節(jié)省費(fèi)用，加之對(duì)稅收規(guī)定不了解，為了盡快拿照，沒有考慮稅務(wù)成本。直到被稅局要求納稅時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題。比如，辦一個(gè)公司，可以約定股東以現(xiàn)金出資，或者以設(shè)備、房產(chǎn)等實(shí)物出資，雖然拿照快，但會(huì)涉稅，因?yàn)楣蓶|用是房產(chǎn)出資變成了公司的房產(chǎn)后，需要繳納房產(chǎn)稅。如果是租賃，既不需要繳納房產(chǎn)稅，租金又可以在稅前扣除。

（三）將出租方式變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)服務(wù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃

稅務(wù)籌劃邏輯：房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。由于房產(chǎn)稅有兩種計(jì)稅方法，不同方法計(jì)算的結(jié)果必然有差異，也必然會(huì)導(dǎo)致應(yīng)納稅額的不同，這就有了籌劃的空間。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇計(jì)征方式，通過比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式。

（四）減少出租業(yè)務(wù)比例進(jìn)行稅務(wù)籌劃

目前，出現(xiàn)了很多專門從事房屋租賃的公司，他們既出租房屋也負(fù)責(zé)為出租房屋提供物業(yè)管理服務(wù)。因此，利用物業(yè)管理合同規(guī)避房產(chǎn)稅的現(xiàn)象比較普遍。

籌劃要點(diǎn)：出租人可以通過提高物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)，降低房屋租賃的價(jià)格來達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。但出租房一般應(yīng)有從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，且確實(shí)在出租房屋的同時(shí)也在提供物業(yè)管理服務(wù)。

籌劃風(fēng)險(xiǎn)：合理地利用物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)來籌劃出租房產(chǎn)稅是合理的，但關(guān)鍵是這種方法在實(shí)際中往往被出租人濫用，導(dǎo)致惡意避稅行為的發(fā)生。

（五）利用轉(zhuǎn)租籌劃

籌劃邏輯：由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人節(jié)稅籌劃，因此，轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時(shí)，只要按轉(zhuǎn)租價(jià)款繳增值稅，不需要繳納房產(chǎn)稅。

籌劃方案：利用轉(zhuǎn)租進(jìn)行租賃房產(chǎn)稅籌劃。出租人可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司，將擬出租的房產(chǎn)先以較低的價(jià)格出租給該資產(chǎn)管理公司（不能過于偏低，屬于正常合理波動(dòng)范圍），然后由該資產(chǎn)管理公司統(tǒng)一按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。轉(zhuǎn)租仍需要全額繳納增值稅，但可以抵扣承租人的租金進(jìn)項(xiàng)稅。

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