萬達(dá)商管，遞交招股書，擬香港IPO上市
(圖1)

2021年10月21日，總部位于廣東珠海橫琴新區(qū)的珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司 Zhuhai WandaCommercial Management Group Co., Ltd.（以下簡(jiǎn)稱“萬達(dá)商管”）在港交所遞交招股書，擬在香港主板IPO上市。

萬達(dá)商管，遞交招股書，擬香港IPO上市
(圖2)

萬達(dá)商管招股書鏈接：

https://www1.hkexnews.hk/app/sehk/2021/103930/documents/sehk21102101094_c.pdf

一、主要業(yè)務(wù)

萬達(dá)商管，是中國(guó)最大的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，也是行業(yè)中科技驅(qū)動(dòng)的商業(yè)管理和數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的先驅(qū)，主要為業(yè)主提供全流程的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，為商戶帶來大量客流并進(jìn)行營(yíng)銷賦能，同時(shí)滿足消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求，主要專注于商業(yè)廣場(chǎng)。

萬達(dá)商管，遞交招股書，擬香港IPO上市
(圖3)

截至2021年6月30日，萬達(dá)商管管理遍布全國(guó)的380個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)(包括106個(gè)獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng))，總在管建筑面積達(dá)5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，公司的在管商業(yè)廣場(chǎng)(不包括停車位)平均出租率為98.8%。截至2021年6月30日，萬達(dá)商管有162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目，包括133個(gè)獨(dú)立第三方項(xiàng)目。

截至2020年12月31日，根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，在眾多商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商中：

按在管建筑面積計(jì)算，萬達(dá)商管在全球以及中國(guó)皆排名第一，公司在管建筑面積在中國(guó)超過第二名至第十名的總和；
按儲(chǔ)備項(xiàng)目建筑面積計(jì)算，萬達(dá)商管在中國(guó)排名第一；
按管理的獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量計(jì)算，萬達(dá)商管在中國(guó)排名第一；
按合作品牌數(shù)量計(jì)算，萬達(dá)商管在中國(guó)排名第一；
按年客流量計(jì)算，萬達(dá)商管在中國(guó)排名第一；及
萬達(dá)商管是中國(guó)唯一一家在管項(xiàng)目覆蓋所有省級(jí)行政區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商，覆蓋204個(gè)地級(jí)及以上的城市（覆蓋了60.0%以上的地級(jí)市）。

萬達(dá)商管所管理的商業(yè)廣場(chǎng)統(tǒng)一冠以「萬達(dá)廣場(chǎng)」的名稱。自2002年起，公司開始對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行管理，從2015年起，公司開始以輕資產(chǎn)模式管理獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)。截至2021年6月30日，公司的在管商業(yè)廣場(chǎng)中，獨(dú)立第三方商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量達(dá)106個(gè)，占總在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量的27.9%。截至2020年12月31日，萬達(dá)商管是中國(guó)唯一向獨(dú)立第三方大規(guī)模輸出管理的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司。

二、運(yùn)營(yíng)模式

萬達(dá)商管的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)包括：(i)商業(yè)管理服務(wù)、(ii)物業(yè)管理服務(wù)，及(iii)增值服務(wù)：

商業(yè)管理服務(wù)包括(i)開業(yè)前咨詢服務(wù)，當(dāng)中包括選址、市場(chǎng)研究及項(xiàng)目定位服務(wù)、設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)及建設(shè)咨詢服務(wù)；及(ii)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，當(dāng)中包括開業(yè)籌備服務(wù)、招商管理服務(wù)、租戶指導(dǎo)服務(wù)、消費(fèi)者會(huì)員服務(wù)及業(yè)主關(guān)系管理服務(wù)。
物業(yè)管理服務(wù)主要包括(i)安保服務(wù)、(ii)清潔及綠化服務(wù)及(iii)維修及保養(yǎng)服務(wù)。
增值服務(wù)主要包括(i)廣告空間管理服務(wù)、(ii)公用區(qū)域管理服務(wù)、(iii)停車場(chǎng)管理服務(wù)及(iv)宣傳推廣服務(wù)。

萬達(dá)商管，公司基于兩種模式提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)：即委托管理模式、租賃運(yùn)營(yíng)模式。在委托管理模式下，公司受委托全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。而在租賃運(yùn)營(yíng)模式下，公司從業(yè)主處租賃商業(yè)廣場(chǎng)，并將商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的商業(yè)空間出租予商戶，并且由公司全權(quán)負(fù)責(zé)管理商業(yè)廣場(chǎng)。

租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)與委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)相比通常產(chǎn)生更高收入，因?yàn)槲覀儗?duì)租賃運(yùn)營(yíng)模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金，但不會(huì)對(duì)委托管理模式下管理的商業(yè)廣場(chǎng)的商戶收取租金。

兩種運(yùn)營(yíng)模式下的收入及成本架構(gòu)不同：

1、在委托管理模式下：

公司的收入主要包括運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi);

公司的銷售成本主要包括員工成本、分包成本及能源費(fèi)用。

2、在租賃運(yùn)營(yíng)模式下：

公司的收入主要包括商業(yè)管理服務(wù)及租賃中來自商戶的租金收入、開業(yè)前咨詢服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及增值服務(wù)費(fèi)。

公司的銷售成本主要包括可變租金、員工成本、分包成本及能源費(fèi)用。

下表載列截至所示日期在管商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)目以及于所示期間按運(yùn)營(yíng)模式劃分的收入貢獻(xiàn)及毛利率的明細(xì)：

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(圖4)

三、管理團(tuán)隊(duì)

萬達(dá)商管的董事會(huì)，由9名董事組成，其中執(zhí)行董事2名、非執(zhí)行董事4名、獨(dú)立董事3名；董事長(zhǎng)由非執(zhí)行董事出任。

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(圖5)

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(圖6)

萬達(dá)商管的監(jiān)事會(huì)，由3名監(jiān)事組成。

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(圖7)

萬達(dá)商管的高管團(tuán)隊(duì)，共7名(包括2名執(zhí)行董事)。

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(圖8)

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(圖9)

四、股東架構(gòu)

招股書顯示，萬達(dá)商管在上市前的股東架構(gòu)中，大連萬達(dá)商業(yè)直接持股69.99%、通過珠海萬贏持股8.83%、通過銀川萬達(dá)持股0.01%，合計(jì)持股78.83%；

截至最后實(shí)際可行日期，王健林先生持有大連萬達(dá)商業(yè)股權(quán)的52.68%，當(dāng)中包括(i)5.19%的直接權(quán)益、(ii)透過萬達(dá)集團(tuán)擁有的44.31%間接權(quán)益及(iii)王健林先生的配偶林寧女士所持有的3.18%直接權(quán)益。因此，王健林先生、林寧女士、大連合興、萬達(dá)集團(tuán)、大連萬達(dá)商業(yè)、珠海萬欣、珠海萬贏、銀川萬達(dá)共同組成一組控股股東。

執(zhí)行董事(同時(shí)為高管)肖廣瑞先生、王志彬先生分別持有0.0048%、0.0034%股份；高管韓揚(yáng)先生、孫亞洲先生、潘韜男先生、許粉女士，各持有0.0034%股份；上述董事和高管合計(jì)持股0.0218%；

投資者持股21.1508%，具體如下：

PAGAC Wonderland Holding GP Limited，分別通過PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd持股3.5714%、通過Orlando Investment Pte. Ltd持股2.8571%、通過Cathay Yihan Pte. Ltd，持股3.5714%，合計(jì)持股9.9999%；

螞蟻科技，通過上海云鑫創(chuàng)業(yè)投資持股0.9778%、通過Accelerator I Ltd持股0.4643%，合計(jì)持股1.4421%；

騰訊(00700.HK)，通過Huang River Investment，持股0.7222%；

馬化騰的騰訊計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，通過深圳高燈計(jì)算器科技，持股0.1179%；

碧桂園(02007.HK)，通過金逸環(huán)球持股1.7945%；

碧桂園服務(wù)(06098.HK)，通過碧桂園物業(yè)香港控股，持股1.7945%；

中信資本，分別通過CCP Wing Investment Limited持股1.7857%、通過CCP Wing II Investment Limited持股0.7187%，合計(jì)持股2.5044%；

中信證券(06030.HK，600030.SH)，通過中信證券投資，持股0.3611%；

中信資本(天津)投資管理合伙企業(yè)，通過深圳金溪投資中心，持股0.3571%；

華平投資，通過Turtle Valley Investment Ltd，持股0.5403%；

招商局資本，通過南通招華壹號(hào)新興產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)，持股0.5133%；

合眾人壽保險(xiǎn)，持股0.2778%；

上海國(guó)盛資本，通過諸暨盛海股權(quán)投資合伙企業(yè)，持股0.0555%；

Bradbury Asset Management，通過Bradbury Strategic Investment Fund A，持股0.2512%；

Gaw Capital Partners，通過星匠，持股0.1250%；

鄭裕彤家族，通過Well Smart Developments Limited，持股0.0718%；

北京信達(dá)全商貿(mào)(魏文翠和何思慧分別擁有90%及10%)，通過北京千宇達(dá)商貿(mào)中心，持股0.1667%；

杭州九智投資管理(由韓華龍和王霞分別擁有99.67%及0.33%的股權(quán))，通過杭州塘智股權(quán)投資合伙企業(yè)，持股0.0555%。

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(圖10)

五、公司業(yè)績(jī)

招股書顯示，在過去的2018年、2019年、2020年三個(gè)財(cái)政年度和2021年上半年，萬達(dá)商管的營(yíng)業(yè)收入分別為 110.23億、134.37億、171.96億和 106.36億元人民幣，相應(yīng)的凈利潤(rùn)分別為 20.22億、12.48億、11.12億和 6.56億元人民幣。

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(圖11)

六、中介團(tuán)隊(duì)

萬達(dá)商管是次IPO的中介團(tuán)隊(duì)主要有：中信里昂、摩根大通、瑞信為其聯(lián)席保薦人；安永為其審計(jì)師；競(jìng)天公誠(chéng)、富而德分別為其公司中國(guó)律師、公司香港律師；海問、年利達(dá)分別為其券商中國(guó)律師、券商香港律師；天元為其大連萬達(dá)商業(yè)法律顧問；戴德梁行為其獨(dú)立物業(yè)估值師；弗若斯特沙利文為其行業(yè)顧問。