閱讀目錄：

一、稅務籌劃是什么？怎么做？

二、項目基本情況

三、項目籌劃總體思路

四、具體籌劃方案

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什么是稅務籌劃？

直接利用籌劃法

國家為了實現(xiàn)總體經(jīng)濟目標，從宏觀上調(diào)控經(jīng)濟，引導資源流向，制定了許多的稅收優(yōu)惠政策。對于納稅人利用稅收優(yōu)惠政策進行籌劃，國家是支持與鼓勵的，因為納稅人對稅收優(yōu)惠政策利用的越多，越有利于國家特定政策目標的實現(xiàn)。因此，納稅人可以光明正大地利用優(yōu)惠政策為自己企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動服務。

地點流動籌劃法

納稅人可以根據(jù)需要，或者選擇在優(yōu)惠地區(qū)注冊，或者將現(xiàn)時不太景氣的生產(chǎn)轉(zhuǎn)移到優(yōu)惠地區(qū)，以充分享受稅收優(yōu)惠政策，減輕企業(yè)的稅收負擔，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

創(chuàng)造條件籌劃法

納稅人創(chuàng)造條件使自己符合稅收優(yōu)惠規(guī)定或者通過掛靠在某些能享受優(yōu)惠待遇的企業(yè)或產(chǎn)業(yè)、行業(yè)，使自己符合優(yōu)惠條件，從而享受優(yōu)惠待遇。

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項目基本情況

已建項目

嘉業(yè) 海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)黃湖西路與海南路交匯處。項目總占地面積114.24畝，總建筑面積約170000平米。該項目分兩期建設完成。一期占地面積為38129.6㎡，二期占地面積為38034.1㎡。

項目一期于2011年7月30日開工，，于2015年4月25日項目二期全部竣工交付業(yè)主使用。產(chǎn)品包括普通住宅、商業(yè)等非普通住宅、公建配套設施、地下建筑等，項目規(guī)劃指標如下：

（1）總建筑面積：169590平方米；

（2）容積率：1.5

（3）公建配套設施面積：2370.07平方米；

（4）可售面積：113402.93平方米，其中：

普通住宅面積 91588.8平方米

非普通住宅面積 21814.13平方米

停車場面積55344.71平方米

擬建項目

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)雙港東路處。項目數(shù)據(jù)在案例中有具體說明，在此不再累述。

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項目籌劃總體思路

嘉業(yè) 海灣位于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的黃金地帶，2011年南*市區(qū)房地產(chǎn)均價已經(jīng)突破8000元/㎡，臨近的紅谷灘中心區(qū)均價已經(jīng)向10000元/平米的成交均價邁進，該年南*市整體供應量不足，2011年基本沒有剩余存量，因此價格再度攀升。性價比吸引了大量的剛需客戶，市區(qū)特別是鐘情于紅谷灘中心區(qū)的剛性購房者極大地向嘉業(yè) 海棠灣項目所在的區(qū)域轉(zhuǎn)移。因此，一期竣工當年，項目二期于11月緊鑼密鼓開工。項目還增加了地源熱泵、太陽能等低碳技術及每戶達10%左右的面積贈送，總體造價較紅谷灘建安造價參考指標高出10%-15%。嘉業(yè) 海棠灣項目一期二期時間緊，中間幾乎沒有斷檔期，成本又相比較高，籌劃案極富挑戰(zhàn)又極具代表性。

蛟湖經(jīng)典擬建于南*市國家經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)雙港東路。事前對不同階段進行合理的稅收籌劃，一方面可以為企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤率，從而提高企業(yè)的市場競爭力，另一方面保證項目實施的可行性，提高資金利用率。

從實際出發(fā)，通過不同的經(jīng)營環(huán)節(jié)，順藤摸瓜式將所涉及的不同稅種融入到企業(yè)項目中去，更詳細且具體地提出籌劃方案。方案從開發(fā)準備、開發(fā)建設、銷售環(huán)節(jié)、清算環(huán)節(jié)和后續(xù)管理這五個環(huán)節(jié)著手，針對不同稅種所涉及的問題提出解決方法。

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具體籌劃方案

開發(fā)準備環(huán)節(jié)的稅收籌劃

在擬建蛟湖經(jīng)典住宅小區(qū)的預算中，就地安置拆遷戶的房屋拆遷面積達到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權成本為8000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。

【分析】針對以上案例，提出以下兩種契稅繳納方案：

方案一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以每平方米的貨幣補償標準確定契稅的計稅依據(jù)。

回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×7500元/平方米=3000萬元

拆遷戶貨幣補償：1000平方米×7500元/平方米=750萬元

全部契稅計稅依據(jù)為：3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元

方案二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。

即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為：4000平方米×8000元/平方米=3200萬元

全部契稅計稅依據(jù)為：3200萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元

開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）融資方式的稅務籌劃

嘉業(yè)公司的金域海棠項目中，對土地增值稅匯算中利息的扣除計算方法選擇上進行比較分析，該項目取得土地使用權所支付的金額為6700萬元，開發(fā)成本為4億萬元，而利息支出為1680萬元。

【分析】

方案一：據(jù)實扣除

扣除額=（6700+40000）×5%+1680=4015萬元

方案二：定率扣除:

扣除額=（6700+40000）×10%=4670萬元

【結(jié)論】就金域海棠項目而言，方案二的扣除額大于方案一，差額為655萬元，因此方案二更合算。因此在匯算清繳時應選擇方案二，那么企業(yè)就不能合理分攤利息費用或不能提供金融機構(gòu)的證明。

（二）建房方式的稅務籌劃

嘉業(yè)公司擬建的蛟湖經(jīng)典項目有一地塊，其土地成本和開發(fā)成本合計為29000萬元，評估公司按照市價給出的評估價格為50000萬元。現(xiàn)有兩個方案如下(均采用營改增后的簡易計稅法)：

【分析】

方案一：自建自銷

嘉業(yè)公司將該項目作為商品房用于直接銷售，依據(jù)稅務規(guī)定，按照銷售不動產(chǎn)稅目征稅，涉及土地增值稅。

銷售收入（含增值稅）：50000萬元

銷售收入（不含增值稅）：50000÷（1+5%）=47619萬元

銷項稅額：47619×5%=2381萬元

城建稅及教育費附加：2381×（7%+3%+2%）=286萬元

印花稅：50000×0.0005=25萬元

土地增值稅：

扣除項=29280×（1+10%+20%）+286=38350萬元

增值額=47619-38350=9269萬元

增值率=9269/38350=24%

土地增值稅：9269×30%=2780萬元

凈收入：47619-29280-25-2780-286=15248萬元

方案二：代建

嘉業(yè)公司先將該地塊出售給綠地公司用于職工住房，土地轉(zhuǎn)讓價格按照評估價格為10000萬元，土地成本為7280萬元房地產(chǎn)稅務籌劃方案，進行土地使用權證的更名，涉及土地增值稅。嘉業(yè)公司與綠地公司簽訂房屋代建協(xié)議書，工程所需全部建設資金均由綠地公司提供，同時綠地公司還負責采購大部分的建筑材料（價款約為1300萬元），嘉業(yè)公司只負責工程的組織協(xié)調(diào)工作，建筑面積為90000平方米，按照每平米2500元收取代建服務費，共計22500萬元。代建服務期間費用預測為6500萬元。代建服務按照服務收入征稅，不涉及土地增值稅。

該房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓該地塊的損益如下：

銷售收入（含增值稅）：10000萬元

銷售收入（不含增值稅）：10000÷（1+5%）=9524萬元

銷項稅額：9524 ×5%=476萬元

城建稅及教育費附加：476×（7%+3%+2%）=57萬元

印花稅：10000×0.0005=5 萬元

土地增值稅：

扣除項=7280×（1+10%）+57=8065萬元

增值額=9524-8065=1459萬元

增值率=1459/8065=18%

土地增值稅=1459×30%=438萬元

凈收入：9524-7280-57-5-438=1744萬元

（該房地產(chǎn)公司代建服務損益如下：）

代建收入（含增值稅）：22500萬元

代建收入（不含增值稅）：22500÷（1+5%）=21429萬元

代建增值稅：21429×5%=1071萬元

代建城建稅及教育費附加：1071×（7%+3%+2%）=129萬元

凈收入：21429-129-6500=14800萬元

（該房地產(chǎn)公司兩項業(yè)務合計凈收入如下：）

合計凈收入：14800+1744=16544萬元

【結(jié)論】根據(jù)以上分析，就此項目來說方案二凈收入更多，比方案一多296萬元。因此方案二代建更好。

（三）園林綠化的稅務籌劃

金域海棠項目的園林綠化工程項目的實際園林綠化工程費用約為774萬元。一般來說，園林綠化施工中，苗木費占比約為60%，因此合理估計該項目中的苗木費為464萬元，其他費用為310萬元。另外，嘉業(yè)公司主要有三種供應商可以選擇。其中甲公司是以建筑安裝為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括苗木種植。乙公司是專門進行苗木銷售的公司。丙公司以出售苗木為主業(yè)，經(jīng)營范圍包括建筑安裝。與甲公司、乙公司，丙公司均能取得增值稅專用發(fā)票。

【分析】

方案一：合立安裝法

與甲公司簽訂園林綠化施工合同，同時附帶苗木銷售共計約774萬元

可抵扣進項稅額＝774÷（1＋11%）×11%＝76.7（萬元）

采購成本=774-76.7=697.3（萬元）

方案二：分立合同法

與甲公司分別簽訂銷售合同464萬元、建筑安裝合同310萬元

可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋100÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）

采購成本=774-84.1=689.9（萬元）

方案三：分開訂立法

先在乙公司購買苗木464萬元，再與甲公司簽訂100萬元的施工合同

可抵扣進項稅額＝464÷（1＋13%）×13%＋310÷（1＋11%）×11%＝84.1（萬元）

采購成本=774-84.1=689.9（萬元）

方案四：合立購買法

與丙公司銷售苗木同時提供園林綠化工程，總價款為774萬元

可抵扣進項稅額＝774÷（1＋13%）×13%＝89（萬元）

采購成本=774-89=685（萬元）

【結(jié)論】四個方案支付的總費用都是774萬元，但是方案一的可抵扣進項稅額要更少，方案四可抵扣進項稅額最大。如果要和以建筑安裝為主業(yè)、經(jīng)營范圍包括苗木種植的企業(yè)合作時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把苗木銷售費用和綠化施工費用分開簽訂合同更好；同時，先從苗木銷售公司購買苗木，再與園林公司簽訂綠化施工合同也可以達到相同的籌劃效果。

房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）銷售定價的稅收籌劃

嘉業(yè) 海棠灣的32#商品房，同行業(yè)房價為1700～2000萬元之間，開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元。

【分析】

除相關稅金外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。

方案一：公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.269=1814.67萬元，此時增值額為287.9萬元（1814.67/（1+5%）－1430－1814.67×0.571％）。

方案二：公司要適當提高售價，則總房價至少要超過1934.79（1430×1.353）萬，提價120.12萬才會增加總收益，此時增值額為401.6（1934.79/（1+5%）-1430×100.725%-0.571%×120.12）萬，應納土地增值稅為120.48（401.6×30%）萬。

【結(jié)論】當同行業(yè)的房價在1700～2000萬元之間時，公司應選擇1814.67萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1934.79萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

（二）房屋裝修費用的稅收籌劃

嘉業(yè)海灣房地產(chǎn)在南*開發(fā)了商品住宅項目，住宅小區(qū)容積率為1.5平方米，戶型為兩室一廳、三室兩廳，建筑面積在90—140平方米，總建筑面積為10000平方米，其中地價及開發(fā)成本為9000萬元，準予扣除的開發(fā)費用1000萬元，扣除項目金額合計為1億。企業(yè)直接銷售毛坯房，銷售均價為16000元每平方米。

假設企業(yè)的銷售模式為方案一,后經(jīng)過實地考察調(diào)研，建議在售價加上裝修成本后定位19000元每平方米，將毛坯房裝修后銷售，定為方案二。

【分析】

方案一：出售毛坯房

應納稅金及附加=16000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=91.43萬

增值額=16000/（1+5%）-9000×（1+20%）-1000-91.43=3346.67萬

增值率為34.47%

應納土地增值稅=3346.67×30%=1004.001萬元

應納企業(yè)所得稅=(16000/（1+5%）-10000-91.43-1004.001）×25%=1035.67萬

凈利潤=16000/（1+5%）-（10000+91.43+1004.001+1035.67）=3107萬

方案二：出售精裝房

應納稅金及附加=19000×5%/（1+5%）×（7%+3%+2%）=108.57萬

增值額=19000/（1+5%）-12000×（1+20%）-1000-108.57=2586.67萬

增值率=19.46%

（注：增值率未超過20%不交土地增值稅）

根據(jù)上述第三點政策可知該公司所開發(fā)的商品房屬于普通住宅，所以該公司免于繳納土地增值稅。

應納企業(yè)所得稅=（19000/（1+5%）-13000-108.57）×25%=1246.67萬元

凈利潤=19000/（1+5%）-（13000+108.57+1246.67）=3740萬元

【結(jié)論】通過測算(裝修成本為3000元每平方米),企業(yè)應繳納主要稅金總額是1355.24萬元，兩種方案交納稅金總額相差775.861萬元，扣除增加的裝修成本后，企業(yè)采用方案二凈利潤增加633萬元。我們通過對影響稅額的因素進行分析，僅增加了部分房地產(chǎn)開發(fā)成本，卻享受到稅收優(yōu)惠政策，免交了1004.001萬元的土地增值稅。

售后清算環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）土地增值稅清算的稅收籌劃

（1）土地增值稅核算方式的稅收籌劃

嘉業(yè) 海灣有31棟和32棟兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售31棟房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售32棟房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

【方案一】分開核算時：

31棟房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；

32棟房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；

共繳納土地增值稅175萬元。

【方案二】合并核算時：

兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；

允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；

應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。

【分析】通過比較可以看出房地產(chǎn)稅務籌劃方案，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（2）土地增值稅清算房屋類型的稅收籌劃

以嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目開發(fā)一期為例（見表一），采用分兩類（即普通住宅和其他）對項目進行清算，企業(yè)應納土地增值稅1029萬元，稅負率0.98%（見表二）；采用分三類（即普通住宅、非普通住宅和其他）對項目進行清算，應納土地增值稅2343萬元，稅負率2.28%（見表二），兩者計算應繳土地增值稅相差較多。若采用四分類，企業(yè)稅負更重。

通過上述計算，可以看出，在此案例中，房地產(chǎn)企業(yè)進行土地清算時，對房屋類型采用分三類的方式，稅負更輕，但是該結(jié)果僅限于此案例。

后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收籌劃

（一）合同合并與分立的稅收籌劃

嘉業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)有未售完的閑置房產(chǎn)中共2.5萬平方米，公司決定按照每平方米每月110元對外出租，該價格包含了物業(yè)管理費和水電費，假定每月從客戶處收取的物業(yè)管理費和水電費合計為60萬元，該企業(yè)的租金收入收取方式有兩種方案可供選擇。

【分析】

方案一：房租收入與物業(yè)收入統(tǒng)一收取

按照從承租方收取的總價款275萬元與客戶簽訂一份房屋租賃合同，不區(qū)分房租收入與物業(yè)管理收入。每月租金收入為2.5×110=275萬元，企業(yè)應該繳納的房產(chǎn)稅為275×12%=33萬元，應該繳納的增值稅、城建稅及教育費附加合計數(shù)為275×11%×(1+7%+3%)=33.275萬元，以上納稅金額總計為33+33.275=66.275萬元。

方案二：房租收入與物業(yè)收入分開收取

與承租方簽訂兩份合同，一份是以房地產(chǎn)企業(yè)名義簽訂的金額為215萬元的商品房出租合同，另一份是以下設物業(yè)公司名義簽訂的金額為60萬元的物業(yè)管理合同。站在最終投資人的角度看，每月從承租方處收取的總收入仍為275萬。

房地產(chǎn)企業(yè)應納房產(chǎn)稅：215×12%=25.8萬元

應納增值稅、城建稅及教育費附加：215×11%×(1+7%+3%)=26.015萬元

物業(yè)公司應納增值稅、城建稅及教育費附加：60×6%×(1+7%+3%)=3.96萬元

【結(jié)論】與方案一相比較，方案二可以在保持總收入不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)少納稅66.275-25.8-26.015=14.46萬元。

以上就是根據(jù)江*嘉業(yè)有限公司金域海項目分公司已建項目——嘉業(yè) 海灣和擬建項目——蛟湖經(jīng)典為例的籌劃案例。其他企業(yè)參考本案例請結(jié)合自身實際情況。

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